Una de las comisiones que suele recoger una hipoteca es la que se cobra al cliente cuando se paga el préstamo antes de lo acordado, sea para reducirlo, cancelarlo o para subrogarlo a otra entidad. Este gasto ha ido evolucionando y limitándose en los últimos años.

Hasta la Ley 41/2007 era de libre negociación. El banco la marcaba según su costumbre.

A partir de abril de 2007 y sólo para los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor de la ley 41/2007, no tiene efecto retroactivo. Cuando estemos ante una hipoteca sobre una vivienda y el prestatario sea persona física o cuando sea una persona jurídica que tribute como empresa de reducida dimensión, no podrá cobrarse  comisión por amortización anticipada total o parcial  y en cualquier caso el banco está obligado a expedir la documentación que acredite el pago del préstamo sin cobrar ninguna comisión.

Pero  sí que puede cobrar compensación por desistimiento en las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias total o parcial, esto en la práctica también es una comisión por amortización anticipada, eso sí , la limitan al 0,50% de la cantidad amortizada , durante los cinco primeros años , y al 0,25% el resto del préstamo , salvo que se pacte otra inferior .

También puede cobrar otra comisión que llaman de compensación por riesgo de tipo de interés para los préstamos con tipos de interés a tipo fijo (para los variables no) o que se encuentren en periodo de revisión superior a los doce meses, por ejemplo, si es revisable cada 3 años. Se cobrará esta comisión, si está pactada y sólo en el caso en que haya pérdida financiera para el banco, según el valor de mercado del préstamo;

“Se entenderá por ganancia de capital por exposición al riesgo de tipo de interés la diferencia positiva entre el capital pendiente en el momento de la cancelación anticipada y el valor de mercado del préstamo o crédito. Cuando dicha diferencia arroje un resultado negativo, se entenderá que existe pérdida de capital para la entidad acreedora.”

 Y esa comisión puede ser un porcentaje fijo sólo si hay pérdida o la pérdida que efectivamente se genere a la entidad, pero en este último caso tiene que compensar al cliente si produce una ganancia. Aunque yo no he conocido ninguna de este último tipo.

Posteriormente se aprobó la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que modifica el régimen de las comisiones cuando se trata de personas físicas e hipotecas sobre viviendas

Como novedad se establece el derecho del prestatario a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin tener que soportar comisiones o compensaciones para el prestamista y sin más condición que el preaviso que no puede exceder de 30 días. Pero con excepciones porque se puede pactar:

 En los préstamos a tipo variable puede, cobrar durante los primeros 5 años del préstamo el importe de la pérdida financiera, si la tiene, hasta el límite del o,15% ó durante los 3 primeros años, la pérdida financiera , si la tiene , hasta el límite del 0,25% del capital amortizado . Después de 5 años ya 0%.

En los préstamos a tipo fijo la comisión (antes llamada  por riesgo de tipo de interés) es, también con el límite de la pérdida financiera que pudiera producirse para el banco, del 2,00% del capital amortizado durante los 10 primeros años del préstamo y del 1,50% durante el resto.

Esta norma es imperativa e irrenunciable, no se puede negociar comisiones superiores. Y no es de aplicación a los contratos suscritos con anterioridad.

Y el banco/prestamista está obligado a informar al cliente en plazo máximo de 3 días desde la solicitud, las consecuencias de la amortización

En definitiva, si se tiene intención de amortizar anticipadamente todo o parte del préstamo pendiente lo más práctico es informar al banco y qué nos digan antes qué nos van a cobrar por el pago anticipado.

Es sencillo, pero si tiene dudas consulte con un profesional. Sabemos lo que cuesta una consulta previa pero nunca se sabe lo que puede costarnos no haberla hecho .

Luis Mira Santo, abogado
Romans y Asociados